Βραχυχρόνια μίσθωση ακινήτου: Πότε χρειάζεται άδεια και τι προβλέπει ο νόμος

Η βραχυχρόνια μίσθωση ακινήτων, είτε μέσω πλατφορμών όπως το Airbnb είτε με ιδιωτική συμφωνία είναι μια πολύ δημοφιλής αλλά και αναπτυσσόμενη πρακτική στην Ελλάδα. Αν είσαι ο ιδιοκτήτης ή ο διαχειριστής του ακινήτου, είναι πολύ σημαντικό να γνωρίζεις τι προβλέπει η νομοθεσία, καθώς και τις διαφορές με τα τουριστικά καταλύματα αλλά και τις μακροχρόνιες μισθώσεις.

Εξίσου σημαντικό είναι να γνωρίζεις πότε χρειάζεται να πάρεις άδεια από το Υπουργείο Τουρισμού! Οι πληροφορίες αυτές είναι απαραίτητες, για να μπορείς να είσαι απόλυτα νόμιμος και καλυμμένος.

Τι είναι η βραχυχρόνια μίσθωση ακινήτου;

Βραχυχρόνια μίσθωση ορίζεται η μίσθωση ενός επιπλωμένου ακινήτου, που έχει διάρκεια έως 59 ημέρες. Η μοναδική επιτρεπόμενη υπηρεσία που μπορεί να προσφερθεί είναι η παροχή κλινοσκεπασμάτων. Δεν επιτρέπεται δηλαδή η προσφορά υπηρεσιών όπως το πρωινό ή η καθαριότητα, καθώς σε αυτή την περίπτωση κατατάσσεται σε τουριστικό κατάλυμα.

Η μίσθωση μπορεί να γίνει είτε μέσω μιας πλατφόρμας, όπως μέσω Airbnb ή Booking, είτε απευθείας δηλαδή από κάποια αγγελία, από το δικό σου προσωπικό site, χωρίς να αλλάζει το νομικό καθεστώς.

Πότε είναι απαραίτητη η άδεια από το Υπουργείο Τουρισμού;

Η άδεια από το Υπουργείο Τουρισμού είναι απαιτούμενη αν παρέχεις επιπλέον υπηρεσίες πέραν των κλινοσκεπασμάτων, όπως η υπηρεσία υποδοχής, η καθαριότητα κατά τη διάρκεια της διαμονής και η παροχή γευμάτων.

Αν παρέχονται αυτές οι υπηρεσίες το κατάλυμα θεωρείται τουριστικό και τότε απαιτείται ειδική άδεια λειτουργίας (σήμα ΕΟΤ) από το Υπουργείο Τουρισμού και η διαχείριση ακινήτου υπόκειται σε διαφορετικό νομικό και φορολογικό καθεστώς. Φυσικά στην περίπτωση αυτή απαιτείται και η τήρηση πρόσθετων υπηρεσιών στους ενοικιαστές.

Ποια είναι η κύρια διαφορά της μακροχρόνιας με την βραχυχρόνια μίσθωση;

Η βασική διαφορά ανάμεσα σε μακροχρόνια και βραχυχρόνια μίσθωση είναι η διάρκεια. Αν η διάρκεια τις μίσθωσης ξεπερνάει τις 60 ημέρες, θεωρείται μακροχρόνια ακόμη και αν δεν έχει συναφθεί επίσημο μισθωτήριο.

Η μακροχρόνια μίσθωση όχι μόνο δεν υπόκειται στους ίδιους περιορισμούς όσον αφορά τις υπηρεσίες που προσφέρονται από τον ιδιοκτήτη ή τον διαχειριστή, αλλά έχει και διαφορετικές φορολογικές αλλά και νομικές απαιτήσεις.

Επίσης τα ακίνητα που εκμισθώνονται μακροχρόνια δεν εγγράφονται απαραίτητα στο Μητρώο Ακινήτων Βραχυχρόνιας Διαμονής.

Τι πρέπει να προσέξει ο ιδιοκτήτης ή ο διαχειριστής;

Αν είσαι ιδιοκτήτης ή διαχειριστής ενός ακινήτου το οποίο θέλεις να εκμεταλλευτείς μέσω βραχυχρόνιας μίσθωσης είναι σημαντικό να είναι απολύτως νόμιμος τηρώντας ορισμένες προϋποθέσεις.

Φρόντισε τη διάρκεια της κάθε διαμονής

Κάθε βραχυχρόνια μίσθωση δεν πρέπει να ξεπερνάει τις 59 ημέρες.

Πρόσφερε μόνο κλινοσκεπάσματα

Όσο και αν θέλεις να προσφέρεις τις καλύτερες υπηρεσίες στους ενοικιαστές σου, νομικά μπορείς να παρέχεις μόνο κλινοσκεπάσματα, καθώς οποιαδήποτε άλλη υπηρεσία ενδέχεται να σε κατατάξει στα τουριστικά καταλύματα.

Αν αποφασίσεις ότι θέλεις να παρέχεις και άλλες υπηρεσίες, τότε μερίμνησε να λάβεις την απαραίτητη άδεια από το Υπουργείο Τουρισμού.

Καταχώρησε το ακίνητο σου στο ΑΜΑ

Το ΑΜΑ είναι το Μητρώο Ακινήτων Βραχυχρόνιας Μίσθωσης και εκεί πρέπει να είναι κατοχυρωμένα όλα τα ακίνητα που ενοικιάζονται σε βραχυχρόνια μίσθωση.

Συμβουλεύσου τον λογιστή σου

Η συνεργασία με έναν έμπειρο λογιστή είναι απαραίτητη, ειδικά αν ασχολείσαι με βραχυχρόνιες μισθώσεις. Οι φορολογικές σου υποχρεώσεις ενδέχεται να διαφέρουν ανάλογα με τον αριθμό των ακινήτων που διαθέτεις, αλλά και με τη νομική μορφή σου αν είσαι δηλαδή φυσικό ή νομικό πρόσωπο.

Ένας λογιστής μπορεί να σε καθοδηγήσει σωστά σε ό,τι αφορά τη δήλωση εισοδήματος, την υποχρέωση ΦΠΑ(αν τα ακινητα είναι εταιρειας ή εισαι φυσικο προσωπο με πανω από 2 ακινητα), την καταχώρηση στο ΑΜΑ, αλλά και τυχόν πρόσθετα τέλη ή εισφορές που σε αφορούν. Έτσι, θα μπορείς να αξιοποιήσεις το ακίνητό σου χωρίς φορολογικές εκπλήξεις και με απόλυτη συμμόρφωση στη νομοθεσία.

Η βραχυχρόνια μίσθωση αποτελεί μια εξαιρετική ευκαιρία για έξτρα εισόδημα, ωστόσο είναι σημαντικό να γίνεται με προσοχή τηρώντας τη νομοθεσίας. Είναι απαραίτητο να γνωρίζεις τις βασικές προϋποθέσεις, όπως επίσης και αν χρειάζεσαι άδεια, να μην παραλείπεις να συμβουλεύεσαι τον λογιστή σου για όλες τις φορολογικές λεπτομέρειες καθώς και για τυχόν αλλαγές. Με τον τρόπο αυτό θα μπορείς να αξιοποιείς το ακίνητο σου με ασφάλεια!

Συχνές Ερωτήσεις για τη βραχυχρόνια μίσθωση ακινήτου (FAQs)

Τι πρόστιμα μπορεί να επιβληθούν σε περίπτωση παρατυπίας στη βραχυχρόνια μίσθωση;

Αν η μίσθωση δεν δηλωθεί σωστά ή προσφέρονται μη επιτρεπόμενες υπηρεσίες χωρίς την απαραίτητη άδεια, υπάρχει κίνδυνος επιβολής προστίμων από την ΑΑΔΕ ή άλλους φορείς. Η συμμόρφωση με τη νομοθεσία είναι απαραίτητη για την αποφυγή νομικών κυρώσεων.

Ποια είναι η προθεσμία για να δηλώσω μια βραχυχρόνια μίσθωση;

Η δήλωση κάθε βραχυχρόνιας διαμονής πρέπει να υποβάλλεται μέχρι τις 20 του επόμενου μήνα από την αναχώρηση του επισκέπτη, μέσω της πλατφόρμας myAADE. Αν η κράτηση ακυρωθεί, απαιτείται τροποποιητική δήλωση.

Χρειάζεται να καταχωρήσω το ακίνητο στο ΑΜΑ αν το νοικιάζω μόνο μία φορά το χρόνο;

Ναι. Ανεξαρτήτως συχνότητας, κάθε ακίνητο που εκμισθώνεται βραχυχρόνια πρέπει να διαθέτει μοναδικό αριθμό ΑΜΑ, ο οποίος πρέπει να αναγράφεται σε όλες τις αγγελίες και τις καταχωρήσεις.